Пути в недвижимость

Вкладываться в недвижимость — не обязательно покупать целую квартиру. Есть и другие входные двери.

Первая: недвижимость без нотариуса. Доли в большом портфеле зданий, купленные как вложение.

Во Франции это SCPI. Им принадлежат офисы, магазины, склады, и они раздают аренду своим участникам.

В США аналог называется REIT, их создали в тысяча девятьсот шестидесятом году. Большинство торгуется на бирже, как акции.

Цена: комиссия за вход, часто высокая. Пусть десять процентов: из десяти тысяч евро по-настоящему вложено девять тысяч.

И долю в SCPI не всегда быстро продашь. Чтобы выйти, нужно, чтобы кто-то вошёл.

Второй путь, самый частый: ипотечный кредит. Заём под залог самого жилья.

Если заёмщик перестаёт платить, банк может продать жильё, чтобы вернуть деньги.

Во Франции вместо залога часто используют поручительство: организация гарантирует кредит и взыщет с вас, если вы перестанете платить.

В приложении эта глава анимирована и озвучена, карточка за карточкой. Попробовать бесплатно.

Загрузите вApp Store

Третий путь, менее заметный: секьюритизация. Банк не обязательно держит у себя выданные кредиты.

Он собирает их тысячами и продаёт инвесторам в виде ценных бумаг. Платежи заёмщиков становятся их доходом.

На бумаге это полезно. Риск разделён, и банк может снова давать в долг.

Но если тот, кто даёт в долг, не держит риск, зачем ему проверять, сможет ли заёмщик платить?

В США до две тысячи восьмого года выдали миллионы ненадёжных кредитов, потом перепродали, нарезали, перемешали.

Когда заёмщики перестали платить, уже никто не знал, у кого что. Это нить, ведущая к кризису две тысячи восьмого года.

Последний путь, незаметнее: голая собственность. Имущество делят на два права.

Узуфрукт: право жить там или получать аренду. Голая собственность: право владеть им в конце.

Допустим, жильё за триста тысяч евро. Вы покупаете только голую собственность, на пятнадцать лет.

Для примера, за шестьдесят процентов цены: сто восемьдесят тысяч евро. Пятнадцать лет в нём живёт или сдаёт его кто-то другой.

Через пятнадцать лет узуфрукт прекращается. Вы получаете всё жильё, ничего не доплачивая.

Если цена не изменилась, вы заработали чуть меньше трёх с половиной процентов в год. Без единого жильца на руках.

Итак, четыре двери. Доли, кредит, бумаги, право. Все ведут к той же недвижимости.

И у каждой своя ловушка: комиссии, изъятие, скрытый риск, замороженные деньги. Читают это до входа.