Les véhicules de la pierre

Investir dans l'immobilier, ce n'est pas forcément acheter un appartement entier. Il existe d'autres portes d'entrée.

La première : la pierre sans le notaire. Des parts d'un grand parc immobilier, achetées comme un placement.

En France, ce sont les SCPI. Elles possèdent des bureaux, des commerces, des entrepôts, et reversent les loyers à leurs associés.

Aux États-Unis, l'équivalent s'appelle les REIT, créés en mille neuf cent soixante. La plupart s'échangent en bourse, comme des actions.

Le prix à payer : des frais d'entrée, souvent élevés. Mettons dix pour cent : sur dix mille euros, neuf mille sont vraiment placés.

Et une part de SCPI ne se revend pas toujours vite. Pour sortir, il faut qu'un autre entre.

Deuxième véhicule, le plus courant : le crédit hypothécaire. Un prêt garanti par le bien lui-même.

Si l'emprunteur ne paie plus, la banque peut faire vendre le logement pour se rembourser.

En France, on utilise souvent une caution à la place : un organisme garantit le prêt, et se retourne contre vous si vous ne payez plus.

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Troisième véhicule, moins visible : la titrisation. Une banque ne garde pas forcément les prêts qu'elle accorde.

Elle en regroupe des milliers et les revend à des investisseurs, sous forme de titres. Les mensualités des emprunteurs deviennent leurs revenus.

Sur le papier, c'est utile. Le risque est partagé, et la banque peut prêter à nouveau.

Mais si celui qui prête ne garde pas le risque, pourquoi vérifierait-il que l'emprunteur peut payer ?

Aux États-Unis, avant deux mille huit, des millions de prêts fragiles ont été accordés, puis revendus, découpés, mélangés.

Quand les emprunteurs ont cessé de payer, plus personne ne savait qui détenait quoi. C'est le fil qui mène à la crise de deux mille huit.

Dernier véhicule, plus discret : la nue-propriété. On sépare un bien en deux droits.

L'usufruit : le droit d'y habiter, ou d'en toucher les loyers. La nue-propriété : le droit de le posséder à la fin.

Mettons un logement à trois cent mille euros. Vous n'en achetez que la nue-propriété, pour quinze ans.

Pour l'exemple, à soixante pour cent du prix : cent quatre-vingt mille euros. Pendant quinze ans, quelqu'un d'autre l'occupe ou le loue.

Au bout de quinze ans, l'usufruit s'éteint. Vous récupérez le bien entier, sans rien payer de plus.

Si le prix n'a pas bougé, vous avez gagné un peu moins de trois virgule cinq pour cent par an. Sans un seul loyer à gérer.

Quatre portes, donc. Des parts, un prêt, des titres, un droit. Toutes mènent à la même pierre.

Et chacune a son piège : les frais, la saisie, le risque caché, l'argent bloqué. On le lit avant d'entrer.