Os veículos do imobiliário

Investir em imobiliário não é forçosamente comprar um apartamento inteiro. Há outras portas de entrada.

A primeira: o tijolo sem notário. Partes de um grande parque imobiliário, compradas como uma aplicação.

Em França, são as SCPI. Têm escritórios, lojas, armazéns, e entregam as rendas aos seus sócios.

Nos Estados Unidos, o equivalente chama-se REIT, criados em mil novecentos e sessenta. A maioria troca-se em Bolsa, como ações.

O preço a pagar: custos de entrada, muitas vezes altos. Digamos dez por cento: em dez mil euros, nove mil ficam mesmo aplicados.

E uma parte de SCPI nem sempre se revende depressa. Para sair, é preciso que outro entre.

Segundo veículo, o mais comum: o crédito hipotecário. Um empréstimo garantido pelo próprio imóvel.

Se quem pediu deixar de pagar, o banco pode mandar vender a casa para se reembolsar.

Em França, usa-se muitas vezes uma fiança em vez disso: uma entidade garante o empréstimo, e vira-se contra si se deixar de pagar.

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Terceiro veículo, menos visível: a titularização. Um banco não fica forçosamente com os empréstimos que concede.

Junta milhares deles e revende-os a investidores, sob a forma de títulos. As prestações dos devedores passam a ser os rendimentos deles.

No papel, é útil. O risco é partilhado, e o banco pode voltar a emprestar.

Mas se quem empresta não fica com o risco, porque haveria de verificar que o devedor consegue pagar?

Nos Estados Unidos, antes de dois mil e oito, milhões de empréstimos frágeis foram concedidos, depois revendidos, cortados, misturados.

Quando os devedores deixaram de pagar, já ninguém sabia quem tinha o quê. É o fio que leva à crise de dois mil e oito.

Último veículo, mais discreto: a nua-propriedade. Separa-se um bem em dois direitos.

O usufruto: o direito de lá morar, ou de receber as rendas. A nua-propriedade: o direito de o possuir no fim.

Digamos uma casa de trezentos mil euros. Só compra a nua-propriedade, por quinze anos.

Para o exemplo, a sessenta por cento do preço: cento e oitenta mil euros. Durante quinze anos, outra pessoa ocupa-a ou arrenda-a.

Ao fim de quinze anos, o usufruto extingue-se. Recupera o bem inteiro, sem pagar mais nada.

Se o preço não tiver mexido, ganhou um pouco menos de três vírgula cinco por cento por ano. Sem uma única renda para gerir.

Quatro portas, então. Partes, um empréstimo, títulos, um direito. Todas levam ao mesmo tijolo.

E cada uma tem a sua armadilha: os custos, a penhora, o risco escondido, o dinheiro bloqueado. Lê-se antes de entrar.