Die Vehikel des Betongolds

In Immobilien zu investieren heißt nicht unbedingt, eine ganze Wohnung zu kaufen. Es gibt andere Eingangstüren.

Die erste: Immobilien ohne Notar. Anteile an einem großen Immobilienbestand, gekauft wie eine Anlage.

In Frankreich sind das die SCPI. Sie besitzen Büros, Geschäfte, Lagerhallen und schütten die Mieten an ihre Gesellschafter aus.

In den Vereinigten Staaten heißt das Gegenstück REIT, geschaffen neunzehnhundertsechzig. Die meisten werden an der Börse gehandelt, wie Aktien.

Der Preis dafür: Ausgabeaufschläge, oft hoch. Sagen wir zehn Prozent: von zehntausend Euro sind neuntausend wirklich angelegt.

Und ein SCPI-Anteil lässt sich nicht immer schnell verkaufen. Um auszusteigen, muss ein anderer einsteigen.

Zweites Vehikel, das häufigste: der Hypothekarkredit. Ein Darlehen, das durch die Immobilie selbst gesichert ist.

Zahlt der Kreditnehmer nicht mehr, kann die Bank die Wohnung verkaufen lassen, um sich zu bedienen.

In Frankreich nutzt man stattdessen oft eine Bürgschaft: eine Einrichtung sichert den Kredit ab und wendet sich an Sie, wenn Sie nicht mehr zahlen.

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Drittes Vehikel, weniger sichtbar: die Verbriefung. Eine Bank behält die Kredite, die sie vergibt, nicht unbedingt.

Sie bündelt Tausende davon und verkauft sie als Wertpapiere an Anleger. Die Raten der Kreditnehmer werden zu deren Einkommen.

Auf dem Papier ist das nützlich. Das Risiko wird geteilt, und die Bank kann wieder verleihen.

Aber wenn der Verleiher das Risiko nicht behält, warum sollte er prüfen, ob der Kreditnehmer zahlen kann?

In den Vereinigten Staaten wurden vor zweitausendacht Millionen schwacher Kredite vergeben, dann weiterverkauft, zerschnitten, vermischt.

Als die Kreditnehmer aufhörten zu zahlen, wusste niemand mehr, wer was hielt. Das ist der Faden, der zur Krise von zweitausendacht führt.

Letztes Vehikel, unauffälliger: das bloße Eigentum. Man teilt eine Immobilie in zwei Rechte.

Der Nießbrauch: das Recht, darin zu wohnen oder die Mieten zu kassieren. Das bloße Eigentum: das Recht, sie am Ende zu besitzen.

Sagen wir eine Wohnung für dreihunderttausend Euro. Sie kaufen nur das bloße Eigentum, für fünfzehn Jahre.

Für das Beispiel zu sechzig Prozent des Preises: hundertachtzigtausend Euro. Fünfzehn Jahre lang bewohnt oder vermietet sie jemand anderes.

Nach fünfzehn Jahren erlischt der Nießbrauch. Sie bekommen die ganze Immobilie, ohne etwas mehr zu zahlen.

Hat sich der Preis nicht bewegt, haben Sie etwas weniger als dreieinhalb Prozent pro Jahr verdient. Ohne eine einzige Miete zu verwalten.

Also vier Türen. Anteile, ein Kredit, Wertpapiere, ein Recht. Alle führen zum selben Stein.

Und jede hat ihre Falle: die Kosten, die Zwangsversteigerung, das versteckte Risiko, das gebundene Geld. Man liest sie vor dem Eintreten.