El apalancamiento doméstico

Comprar la vivienda a crédito suele ser la mayor operación apalancada de una vida. Aunque nadie la llame así.

El apalancamiento es controlar un bien que vale mucho más de lo que uno ha puesto.

Pongamos una vivienda de doscientos cincuenta mil euros. Usted pone veinticinco mil euros de entrada, el banco presta el resto.

Ha puesto un diez por ciento. Pero carga con el cien por cien de las variaciones del precio.

¿El precio sube un diez por ciento? Su parte pasa de veinticinco mil a cincuenta mil euros. Se ha duplicado.

¿Baja un diez por ciento? Su parte cae a cero. La vivienda vale exactamente lo que debe.

Para el ejemplo, se olvidan los gastos y las amortizaciones. Pero el mecanismo está ahí: la entrada decide el apalancamiento.

Con cincuenta mil euros de entrada, la misma caída le deja veinticinco mil euros. Menos apalancamiento, más margen.

Segunda elección: el tipo. Fijo, la cuota no se mueve nunca. Variable, sigue los tipos del mercado.

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Pongamos doscientos veinticinco mil euros a veinticinco años, al tres coma cinco por ciento. Cuota: mil ciento veintiséis euros.

Si el tipo es variable y pasa al seis coma cinco por ciento a los dos años, sube a mil cuatrocientos noventa y uno.

Trescientos sesenta y cinco euros más, cada mes. El salario, en cambio, no se ha movido.

En Estados Unidos, muchos préstamos tenían un tipo bajo dos años, y luego variable. Hacia dos mil siete, las cuotas se dispararon.

Millones de hogares ya no pudieron pagar. En Francia, la gran mayoría de los préstamos hipotecarios son a tipo fijo.

Tercer riesgo: el embargo. Llega cuando ya no se puede pagar. Y duele cuando el bien vale menos que la deuda.

Volvamos al ejemplo. Un año después de comprar, le quedan unos doscientos diecinueve mil euros por devolver.

Si los precios han bajado un veinte por ciento, la vivienda vale doscientos mil euros. Más de diecinueve mil menos que la deuda.

Vender no basta para devolver. En Francia, la diferencia se sigue debiendo. Se pierde la vivienda, y se conserva una deuda.

Última cifra, la que menos se mira: el coste total del crédito.

Mil ciento veintiséis euros durante trescientos meses. Eso son ciento doce mil novecientos veintiún euros de intereses.

Más de cuatro veces la entrada. Y sin contar el seguro ni los gastos de apertura.

Tres preguntas antes de firmar. ¿Cuánto pongo? ¿Fijo o variable? ¿Y cuánto me cuesta todo esto, en total?

El apalancamiento hace ganar rápido cuando los precios suben. Hace perder rápido cuando bajan. No elige.