Capitolia
一套公寓为什么卖这个价？人们想到墙，想到面积。真正的推动力在别处。
大多数买家都要贷款。他们首先看的不是价格。是月供。
假设每月一千欧元，还二十五年。这样能借多少？
利率百分之一：大约二十六万五千欧元。
利率百分之四：大约十八万九千。同样的月供，少了将近七万六千欧元。
工资没变。公寓也没变。只有利率变了。
这大致就是二零二一年到二零二三年间法国发生的事。房价最终下跌了。
反过来，利率下降时，买家就能出更高的价。卖家也知道这一点。
第二种力量：供给。汽车可以多造。土地造不出来。
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下载于App Store而且建房要好几年：找地，拿许可，盖楼。供给只能慢慢反应。
所以需求涨得快的时候，变的是价格。而不是住房的数量。
第三种力量：人口。但我们数的不是居民。数的是家庭户。
一个家庭户，就是一套有人住的房子。一个人，一对伴侣，一家人：各算一户。
拿一座十万人的城市来说，平均每户两个半人。它需要四万套住房。
人们活得更久，分开，独居。假设每户两人：就需要五万套。
多出一万套住房要找。而居民一个都没增加。
最后一种力量，最顽固：地段。
厨房可以重装，屋顶可以加隔热，可以多加一间房。楼却搬不走。
同样一套公寓，价格取决于所在的街道、交通、学校和周围的工作机会。
这是买房后唯一改不了的变量。只能选一次，管一辈子。
所以，四种力量。利率，供给，家庭户，地段。
四者之中最快的是利率。一个房价，首先是一份月供。