O que faz o preço

Porque é que um apartamento custa o que custa? Pensa-se nas paredes, na área. O verdadeiro motor está noutro lado.

A maioria dos compradores pede emprestado. E o que olham primeiro não é o preço. É a prestação.

Digamos mil euros por mês, durante vinte e cinco anos. Quanto se pode pedir emprestado com isso?

Com uma taxa de um por cento: cerca de duzentos e sessenta e cinco mil euros.

Com uma taxa de quatro por cento: cerca de cento e oitenta e nove mil. A mesma prestação, quase setenta e seis mil euros a menos.

O salário não mexeu. O apartamento também não. Só a taxa mudou.

Foi mais ou menos o que aconteceu em França entre dois mil e vinte e um e dois mil e vinte e três. E os preços acabaram por descer.

Ao contrário, quando as taxas descem, os compradores podem pagar mais. E os vendedores sabem disso.

Segunda força: a oferta. Pode-se fabricar mais carros. Não se fabrica terreno.

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E construir demora anos: encontrar um terreno, obter uma licença, construir. A oferta só reage devagar.

Por isso, quando a procura sobe depressa, são os preços que mexem. Não o número de casas.

Terceira força: a demografia. Mas não se contam os habitantes. Contam-se os agregados.

Um agregado é uma casa ocupada. Uma pessoa sozinha, um casal, uma família: um agregado cada.

Peguemos numa cidade de cem mil habitantes, dois e meio por agregado em média. Precisa de quarenta mil casas.

As pessoas vivem mais tempo, separam-se, vivem sozinhas. Digamos dois por agregado: são precisas cinquenta mil.

Mais dez mil casas para encontrar. Sem um único habitante a mais.

Última força, a mais teimosa de todas: a localização.

Pode-se refazer uma cozinha, isolar um telhado, juntar uma divisão. Não se pode mudar o prédio de sítio.

O mesmo apartamento não vale o mesmo conforme a rua, os transportes, as escolas e os empregos à volta.

É a única variável que não se pode corrigir depois da compra. Escolhe-se uma vez, para sempre.

Quatro forças, então. A taxa, a oferta, os agregados, a localização.

E a mais rápida das quatro é a taxa. Um preço de imóvel é, antes de mais, uma prestação.