Ce qui fait le prix

Pourquoi un appartement coûte-t-il ce qu'il coûte ? On pense aux murs, à la surface. Le vrai moteur est ailleurs.

La plupart des acheteurs empruntent. Et ce qu'ils regardent d'abord, ce n'est pas le prix. C'est la mensualité.

Mettons mille euros par mois, pendant vingt-cinq ans. Combien peut-on emprunter avec ça ?

Avec un taux à un pour cent : environ deux cent soixante-cinq mille euros.

Avec un taux à quatre pour cent : environ cent quatre-vingt-neuf mille. La même mensualité, près de soixante-seize mille euros de moins.

Le salaire n'a pas bougé. L'appartement non plus. Seul le taux a changé.

C'est à peu près ce qui s'est passé en France entre deux mille vingt et un et deux mille vingt-trois. Et les prix ont fini par baisser.

À l'inverse, quand les taux baissent, les acheteurs peuvent payer plus cher. Et les vendeurs le savent.

Deuxième force : l'offre. On peut fabriquer des voitures en plus. On ne fabrique pas de terrain.

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Et construire prend des années : trouver un terrain, obtenir un permis, bâtir. L'offre ne réagit que lentement.

Alors quand la demande monte vite, ce sont les prix qui bougent. Pas le nombre de logements.

Troisième force : la démographie. Mais on ne compte pas les habitants. On compte les ménages.

Un ménage, c'est un logement occupé. Une personne seule, un couple, une famille : un ménage chacun.

Prenons une ville de cent mille habitants, deux et demi par ménage en moyenne. Il lui faut quarante mille logements.

Les gens vivent plus longtemps, se séparent, vivent seuls. Mettons deux par ménage : il en faut cinquante mille.

Dix mille logements de plus à trouver. Sans un seul habitant de plus.

Dernière force, la plus têtue de toutes : la localisation.

On peut refaire une cuisine, isoler un toit, ajouter une pièce. On ne peut pas déplacer l'immeuble.

Le même appartement ne vaut pas le même prix selon la rue, les transports, les écoles et les emplois autour.

C'est la seule variable qu'on ne peut pas corriger après l'achat. Elle se choisit une fois, pour toujours.

Quatre forces, donc. Le taux, l'offre, les ménages, l'emplacement.

Et la plus rapide des quatre, c'est le taux. Un prix immobilier, c'est d'abord une mensualité.