Was den Preis macht

Warum kostet eine Wohnung, was sie kostet? Man denkt an die Wände, die Fläche. Der wahre Motor liegt woanders.

Die meisten Käufer leihen sich Geld. Und was sie zuerst ansehen, ist nicht der Preis. Es ist die Monatsrate.

Sagen wir tausend Euro im Monat, fünfundzwanzig Jahre lang. Wie viel kann man sich damit leihen?

Bei einem Zins von einem Prozent: etwa zweihundertfünfundsechzigtausend Euro.

Bei einem Zins von vier Prozent: etwa hundertneunundachtzigtausend. Dieselbe Rate, fast sechsundsiebzigtausend Euro weniger.

Das Gehalt hat sich nicht bewegt. Die Wohnung auch nicht. Nur der Zins hat sich geändert.

Das ist ungefähr, was in Frankreich zwischen zweitausendeinundzwanzig und zweitausenddreiundzwanzig passiert ist. Und die Preise sind schließlich gefallen.

Umgekehrt: wenn die Zinsen fallen, können Käufer mehr zahlen. Und die Verkäufer wissen das.

Zweite Kraft: das Angebot. Man kann zusätzliche Autos bauen. Grundstücke baut man nicht.

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Und Bauen dauert Jahre: ein Grundstück finden, eine Genehmigung bekommen, bauen. Das Angebot reagiert nur langsam.

Wenn also die Nachfrage schnell steigt, bewegen sich die Preise. Nicht die Zahl der Wohnungen.

Dritte Kraft: die Demografie. Aber man zählt nicht die Einwohner. Man zählt die Haushalte.

Ein Haushalt ist eine bewohnte Wohnung. Eine alleinstehende Person, ein Paar, eine Familie: jeder ein Haushalt.

Nehmen wir eine Stadt mit hunderttausend Einwohnern, im Schnitt zweieinhalb pro Haushalt. Sie braucht vierzigtausend Wohnungen.

Die Menschen leben länger, trennen sich, leben allein. Sagen wir zwei pro Haushalt: man braucht fünfzigtausend.

Zehntausend Wohnungen mehr, die man finden muss. Ohne einen einzigen Einwohner mehr.

Letzte Kraft, die hartnäckigste von allen: die Lage.

Man kann eine Küche erneuern, ein Dach dämmen, ein Zimmer anbauen. Man kann das Gebäude nicht verschieben.

Dieselbe Wohnung hat nicht denselben Preis, je nach Straße, Verkehrsanbindung, Schulen und Arbeitsplätzen in der Nähe.

Das ist die einzige Größe, die man nach dem Kauf nicht korrigieren kann. Man wählt sie einmal, für immer.

Also vier Kräfte. Der Zins, das Angebot, die Haushalte, die Lage.

Und die schnellste der vier ist der Zins. Ein Immobilienpreis ist zuerst eine Monatsrate.